Lorsque vous décidez d'investir dans la location meublée non professionnelle (LMNP), une question cruciale se pose : quel régime fiscal choisir ? LMNP réel ou micro bic ? Ce choix est d'autant plus important qu'il détermine le montant des taxes que vous allez payer sur vos revenus locatifs.
Définition de LMNP
Avant de trancher entre le régime réel et le micro bic, il est important de comprendre ce qu'est le LMNP. Un Loueur en Meublé Non Professionnel est une personne qui propose à la location un bien immobilier meublé sans que cela constitue son activité principale. Ce statut concerne plusieurs types de locations meublées, notamment les locations meublées classiques, les locations saisonnières, les locations de tourismes classés et les chambres d'hôtes.
Les conditions pour être LMNP
Pour obtenir le statut LMNP, vous devez respecter certaines conditions. Tout d'abord, les recettes annuelles de la location en meublé doivent être inférieures à 23 000 euros. Ensuite, ces mêmes recettes ne doivent pas dépasser les revenus d'activité du foyer fiscal. Si ces seuils sont dépassés, vous relevez du régime LMP (Loueur en Meublé Professionnel).
Déclaration d'activité LMNP
En tant que LMNP, vous avez l'obligation de déclarer votre activité. Cette démarche consiste à obtenir un numéro de SIRET en transmettant le formulaire Cerfa P0i auprès du greffe du tribunal de commerce du ressort du bien immobilier mis en location. Au moment de cette démarche, vous devez choisir entre le régime réel et le régime micro bic.
LMNP réel ou micro bic : lequel choisir ?
Il est important de bien comprendre les avantages et les inconvénients de ces deux régimes pour faire un choix éclairé.
Le régime micro bic
Le régime micro bic est un régime dit forfaitaire. En effet, il est impossible de déduire les charges réellement supportées pour l'exploitation de votre bien. En compensation, l'administration fiscale applique un abattement de 50% sur les recettes de votre location. Ainsi, elle considère que vos charges correspondent à 50% des revenus locatifs générés. Pour une location meublée de tourisme classé ou une chambre d'hôte, l'abattement est de 71%.
Ce régime est accessible jusqu'à 72 600 € de revenus annuels pour une location meublée classique et jusqu'à 176 200 € pour une location de tourisme ou une chambre d'hôte.
Le régime réel
Le régime réel permet de déduire vos charges réelles. Cela signifie que vous pouvez déduire de vos revenus locatifs toutes les charges qui ont été supportées dans l'intérêt de l'exploitation du bien immobilier. Parmi ces charges, on peut citer les intérêts d'emprunt, l'achat des meubles meublants, la taxe foncière, l'assurance loyers impayés, les charges de copropriété, etc.
L'avantage majeur du régime réel est la possibilité de déduire les amortissements du bien immobilier. Grâce à cela, vos impôts sur les revenus locatifs peuvent être très faibles, voire nuls.
Comment choisir entre LMNP réel ou micro bic ?
Pour faire le choix entre LMNP réel ou micro bic, il faut prendre en compte plusieurs éléments. Parmi eux, le montant de vos charges et la valeur de votre bien immobilier sont déterminants. En règle générale, si le calcul de votre BIC imposable dépasse les 3 500 €, alors le régime réel est probablement plus avantageux.
Il est également important de noter que le choix du régime réel nécessite souvent de faire appel à un expert comptable pour amortir correctement le bien immobilier. Le coût lié à cette prestation doit donc être pris en compte dans le calcul global.
Enfin, n'oubliez pas que si vous constatez en cours de route que vous avez choisi le mauvais régime fiscal, il est toujours possible de changer. Pour cela, il suffit d'adresser votre demande au Service des impôts des Entreprises (SIE) avant le 1er février de l’année.
En conclusion, le choix entre LMNP réel ou micro bic dépend de votre situation personnelle et des spécificités de votre bien immobilier. Il est donc essentiel de bien évaluer vos charges et vos revenus locatifs pour faire le choix le plus avantageux. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel pour vous aider dans cette démarche.
Notre cabinet d'expertise comptable à Arpajon est disponible afin de vous accompagner dans cette démarche.
