L'investissement immobilier est un secteur qui offre de multiples possibilités pour les investisseurs. Parmi ces options, deux régimes juridiques et fiscaux se distinguent : le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et la Société Civile Immobilière (SCI). Chacun de ces régimes présente des spécificités, des avantages et des inconvénients. Alors, LMNP ou SCI, lequel choisir pour optimiser votre investissement immobilier ? C'est ce que nous allons découvrir dans cet article.
LMNP : Qu'est-ce que c'est ?
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet à un propriétaire de louer un bien immobilier meublé afin de générer des revenus locatifs. Il s'agit d'un statut fiscal qui ne nécessite pas de structure juridique spécifique. Le seul prérequis est l'obtention d'un numéro SIREN pour déclarer ses revenus fonciers en tant que LMNP.
Conditions pour bénéficier du statut LMNP
Pour bénéficier de ce statut, certaines conditions doivent être remplies :
- Les revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 € par an.
- Les revenus locatifs doivent être inférieurs à l'ensemble des autres revenus du foyer fiscal.
Ces conditions visent à garantir le caractère non professionnel de l'activité de location meublée.
Avantages du statut LMNP
L'un des avantages majeurs du LMNP réside dans son régime fiscal. En effet, le propriétaire peut déclarer ses revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non en tant que revenus fonciers. Cela lui permet de bénéficier d'une imposition plus avantageuse. De plus, le statut LMNP offre la possibilité de choisir entre deux régimes d'imposition :
- Le régime du micro-BIC : il permet de bénéficier d'un abattement de 50% sur les recettes locatives, sans pouvoir déduire des charges supplémentaires.
- Le régime réel : il offre la possibilité de déduire de nombreuses charges de son imposition, notamment les intérêts d'emprunt, les frais liés à l'achat du bien, la taxe foncière, les charges de copropriété, etc. De plus, le régime réel permet de déduire l'amortissement du bien. Cela rend le bailleur déficitaire pendant plusieurs années, et donc non imposable.
Inconvénients du statut LMNP
Malgré ses avantages, le statut LMNP présente également quelques inconvénients. Le premier est lié à la tenue d'une comptabilité. En effet, le propriétaire doit produire un compte de résultat et tenir une comptabilité, ce qui peut nécessiter l'intervention d'un expert-comptable. De plus, le propriétaire doit s'acquitter de la taxe foncière des entreprises.
SCI : En quoi ça consiste ?
La SCI (Société Civile Immobilière) est une forme juridique qui permet à plusieurs personnes de s'associer pour investir dans un ou plusieurs biens immobiliers. La SCI est une personne morale représentée par deux personnes physiques ou plus. Elle désigne également un siège social, les modalités de fonctionnement de la société ainsi qu'un gérant responsable des affaires courantes.
Avantages d'une SCI
La SCI offre plusieurs avantages :
- Elle permet d'investir à plusieurs pour acheter un bien plus grand.
- Elle facilite la transmission du patrimoine grâce à la SCI familiale.
- Elle sépare le patrimoine de la société du patrimoine personnel des associés.
- Elle offre la possibilité de choisir l'impôt sur le revenu (IR) ou l'impôt sur les sociétés (IS).
Inconvénients d'une SCI
Malgré ses avantages, la SCI présente également quelques inconvénients. Elle impose certaines obligations de gestion inhérentes au statut de toute société. De plus, elle ne permet pas de déduire la plupart des charges locatives ni d'inclure l'amortissement du bien dans son imposition.
LMNP ou SCI : Quel statut choisir ?
Le choix entre le statut LMNP ou SCI dépend de votre situation personnelle et de vos objectifs d'investissement. Si vous souhaitez investir seul et bénéficier d'une imposition avantageuse, le statut LMNP est plus approprié. En revanche, si vous souhaitez investir à plusieurs et prévoir une transmission de patrimoine, la SCI est une meilleure option.
Est-ce possible de cumuler les deux statuts ?
Il est théoriquement impossible de cumuler le statut LMNP et la SCI. Cependant, il existe une tolérance si la SCI déclare son activité de location meublée à titre accessoire. Pour cela, il faut que les revenus de la LMNP ne dépassent pas 23 000 € par an et que ces revenus ne représentent pas la source principale de revenus de la SCI.
Passer de SCI à LMNP : Quelle est la procédure à suivre ?
Il n'est pas possible de transformer une SCI en LMNP car ces deux formes d'organisation ne peuvent être comparées. Cependant, il est possible d'ajouter une activité de location meublée non professionnelle complémentaire à l'activité principale de la SCI.
Conclusion sur la LMNP ou SCI
Le choix entre le statut LMNP ou SCI dépend de nombreux facteurs, dont votre objectif d'investissement, votre situation fiscale et vos préférences en matière de gestion. Avant de faire votre choix, il est recommandé de consulter un expert en fiscalité immobilière pour vous aider à faire le meilleur choix en fonction de votre situation.
N'oubliez pas que le choix du régime juridique et fiscal le plus approprié pour votre investissement immobilier est une décision importante qui peut avoir des conséquences significatives sur vos revenus et votre situation fiscale. Il est donc essentiel de bien vous informer et de faire le bon choix.
Notre cabinet d'expertise comptable à Arpajon est disponible afin de vous accompagner dans pour répondre à cette problématique de choix sur la LMNP ou SCI.
