Si vous envisagez de vous lancer dans la location meublée, vous devez vous familiariser avec les deux statuts possibles : LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et LMP (Loueur en Meublé Professionnel). Dans cet article, nous allons comparer ces deux statuts, discuter de leurs conditions d'éligibilité, de leurs régimes fiscaux respectifs, ainsi que des conséquences de chaque statut.
Qui peut bénéficier du statut de LMP et LMNP?
Les statuts de LMP et LMNP s'adressent aux investisseurs immobiliers qui souhaitent louer leurs biens en meublé. Ces statuts vous permettent de déclarer les revenus de votre location meublée et de bénéficier de divers avantages fiscaux en fonction du statut choisi.
Conditions d'éligibilité pour le statut de LMP et LMNP
Conditions communes à LMP et LMNP
Il existe certaines conditions que vous devez remplir pour être éligible à l'un de ces deux statuts:
- Le logement doit être à usage d'habitation : Que ce soit un appartement ou une maison, vous pouvez louer votre bien en meublé pour une durée longue ou courte.
- Le logement doit être meublé : Un logement meublé est un logement équipé d'un mobilier suffisant pour permettre au locataire d'y vivre convenablement.
Conditions spécifiques pour LMNP
Pour obtenir le statut de LMNP, les revenus issus de vos locations meublées doivent à la fois être inférieurs à 23.000 € par an et inférieurs aux revenus du foyer fiscal. Si l'une de ces deux conditions n'est pas remplie, vous avez automatiquement le statut de LMP.
Conditions spécifiques pour LMP
Pour être éligible au statut de LMP, vous devez remplir les deux conditions suivantes :
- Vos revenus locatifs doivent dépasser 23.000 € par an,
- Ces revenus doivent être supérieurs aux autres revenus professionnels du foyer fiscal.
Comparaison des régimes fiscaux : LMNP vs LMP
Que vous soyez LMNP ou LMP, vos revenus de location sont considérés comme des "bénéfices industriels et commerciaux" (BIC) et sont soumis à l'impôt sur le revenu. Cependant, le régime fiscal diffère en fonction du statut.
Régime fiscal pour LMNP
En tant que LMNP, vous pouvez bénéficier du régime micro-BIC si vos recettes annuelles de location meublée sont inférieures à 77.700 €. Ce régime vous permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % pour vos charges, ce qui signifie que vous n'êtes imposé que sur la moitié de vos revenus locatifs.
Régime fiscal pour LMP
En tant que LMP, vos revenus de location sont également considérés comme des BIC, mais vous ne pouvez pas bénéficier du régime micro-BIC. Au lieu de cela, vous devez choisir entre le régime réel simplifié et le régime réel normal.
Le régime réel simplifié vous permet de déduire vos charges réelles de vos revenus de location, tandis que le régime réel normal vous oblige à tenir une comptabilité détaillée et à établir des bilans et des comptes de résultat chaque année.
Comparaison des cotisations sociales : LMNP vs LMP
Concernant les cotisations sociales, le régime applicable diffère également en fonction du statut.
Cotisations sociales pour LMNP
En tant que LMNP, vous êtes soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 % sur vos revenus locatifs.
Cotisations sociales pour LMP
En tant que LMP, vous êtes automatiquement affilié au régime de la sécurité sociale pour les indépendants (SSI). Les cotisations sociales sont comprises entre 20 % et 43 % de vos revenus locatifs.
Avantages et inconvénients de LMNP et LMP
Il existe plusieurs avantages et inconvénients associés à chaque statut de location meublée, que nous allons détailler ci-dessous.
Avantages du statut LMNP
- Régime fiscal simplifié : Le régime micro-BIC est beaucoup plus simple à gérer que le régime réel.
- Moins de cotisations sociales : En tant que LMNP, vous êtes soumis à des prélèvements sociaux plus faibles que si vous étiez LMP.
- Voir les autres avantages en LMNP
Inconvénients du statut LMNP
- Limitation des déficits : En tant que LMNP, vous ne pouvez déduire vos déficits que sur vos revenus de location meublée. Vous ne pouvez pas les déduire sur votre revenu global.
- Pas d'exonération de l'IFI : Contrairement au LMP, le LMNP n'est pas exonéré de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
- Voir les autres inconvénients en LMNP
Avantages du statut LMP
- Déduction des déficits sur le revenu global : En tant que LMP, vous pouvez déduire vos déficits de location meublée sur votre revenu global, ce qui peut vous permettre de réduire significativement votre impôt sur le revenu.
- Exonération de l'IFI : Si vous remplissez certaines conditions, vous pouvez être exonéré de l'IFI en tant que LMP.
Inconvénients du statut LMP
- Cotisations sociales plus élevées : En tant que LMP, vous êtes soumis à des cotisations sociales plus élevées que si vous étiez LMNP.
- Régime fiscal plus complexe : Le régime réel est plus complexe à gérer que le régime micro-BIC. Vous devez tenir une comptabilité détaillée et établir des bilans et des comptes de résultat chaque année.
Tableau Comparatif : LMNP ou LMP ?
| Critères | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Conditions d'éligibilité | Revenus locatifs < 23.000 € et/ou inférieurs aux revenus du foyer fiscal | Revenus locatifs > 23.000 € et supérieurs aux autres revenus professionnels du foyer fiscal |
| Régime fiscal | Micro-BIC ou régime réel (optionnel) | Régime réel (obligatoire) |
| Cotisations sociales | 17,2 % des revenus locatifs | Entre 20 % et 43 % des revenus locatifs |
| Déduction des déficits | Sur les revenus de location meublée uniquement | Sur le revenu global |
| Exonération de l'IFI | Non | Oui, sous conditions |
Conclusion
Le choix entre LMNP et LMP dépend principalement de vos revenus locatifs et de vos autres revenus professionnels. Le LMNP est plus simple à gérer et a des cotisations sociales plus faibles, tandis que le LMP offre plus d'avantages fiscaux. Il est donc important de bien étudier ces deux statuts avant de vous lancer dans la location meublée.
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