De nos jours, de plus en plus d'investisseurs se tournent vers l'investissement dans l'LMNP non géré en raison de ses avantages fiscaux et financiers. Cet article vous guide à travers les différentes facettes de l'investissement dans un LMNP non géré, des avantages fiscaux aux critères d'éligibilité, en passant par les avantages et inconvénients de ce type d'investissement.
Table des matières
- Définition du LMNP non géré
- Éligibilité au LMNP non géré
- Avantages du LMNP non géré
- Inconvénients du LMNP non géré
- Différences entre le LMNP géré et non géré
- Régime fiscal du LMNP non géré
- Gestion de votre LMNP non géré
- Rentabilité du LMNP non géré
- Exemples de placement en LMNP non géré
- Conclusion
Définition du LMNP non géré
Le LMNP non géré ou Loueur en Meublé Non Professionnel non géré est un type d'investissement immobilier où l'investisseur gère lui-même la location de son bien meublé, à la différence du LMNP géré classique.
Dans le cadre du LMNP non géré, le propriétaire bailleur conserve la gestion locative du bien. Il n'est pas obligé de la déléguer à une société de gestion désignée sous le sceau d'un bail commercial.
Éligibilité au LMNP non géré
Pour être éligible au LMNP non géré, vous devez répondre aux critères suivants :
- Avoir acquis un bien immobilier vide, qui ne se trouve pas dans une résidence de services exploitée par un gestionnaire professionnel.
- Avoir équipé votre bien selon la liste de meubles publiée par la loi ALUR.
- Déclarer le régime de location au Centre des Impôts.
- Ne pas avoir une activité de Loueur Professionnel (revenus supérieurs à 23 000 euros par an et/ou qui représentent plus de 50 % de vos revenus).
Avantages du LMNP non géré
L'investissement en LMNP non géré offre plusieurs avantages :
- Flexibilité : Vous pouvez choisir de gérer la location vous-même ou de déléguer cette tâche à un professionnel de l'immobilier (expert immobilier ou expert comptable).
- Avantages fiscaux : Vous pouvez bénéficier d'un régime d'imposition favorable grâce au statut LMNP.
- Sécurité des revenus : Vos revenus sont conditionnés à l'occupation effective de votre bien. Une gestion professionnelle et une couverture d'assurance peuvent cependant limiter les risques locatifs.
Inconvénients du LMNP non géré
Malgré ses avantages, le LMNP non géré présente également certains inconvénients :
- Gestion locative : La gestion de la location peut être chronophage si vous décidez de la prendre en charge vous-même.
- Risque locatif : Contrairement au LMNP géré, en LMNP non géré, vous portez vous-même le risque locatif. En cas de vacance locative, vous ne touchez pas de loyers.
Différences entre le LMNP géré et non géré
Il existe plusieurs différences entre le LMNP géré et le LMNP non géré :
- Gestion locative : Dans le LMNP géré, la gestion de la location est confiée à un professionnel, alors qu'en LMNP non géré, vous pouvez choisir de gérer la location vous-même.
- Sécurité des revenus : En LMNP géré, vous êtes assuré de percevoir 100 % de vos loyers pendant toute la durée du bail. En revanche, en LMNP non géré, vos revenus dépendent de l'occupation effective de votre bien.
Régime fiscal du LMNP non géré
Le LMNP non géré offre deux régimes d'imposition au choix : le régime réel et le régime micro-BIC.
- Régime réel : Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers l'ensemble des charges liées au logement, ainsi que l'amortissement de votre bien et de son mobilier.
- Régime micro-BIC : Vous profitez d'un abattement automatique de 50 %, donc vous n'êtes imposé que sur la moitié de vos recettes locatives.
Gestion de votre LMNP non géré
En LMNP non géré, vous suivez la vie de votre logement et prenez les grandes décisions. Vous fixez librement le prix de votre loyer selon le marché local, le standing de votre logement et l'ameublement que vous proposez. Vous prenez en charge la gestion administrative de votre bien ou la déléguez à un professionnel de l'immobilier.
Rentabilité du LMNP non géré
L'investissement en LMNP non géré offre une rentabilité intéressante. Les loyers perçus dans un investissement en LMNP non géré sont généralement plus élevés, car les locataires sont prêts à payer un loyer plus élevé pour un logement meublé.
Exemples de placement en LMNP non géré
Pour un placement réussi en LMNP non géré, il est conseillé de viser les grandes villes universitaires telles que Lille, Lyon, Bordeaux, Toulouse ou Strasbourg. Autre possibilité : opter pour les villes moyennes, qui manquent souvent de logements meublés. C'est le cas d'Angers par exemple, mais aussi de Rennes, Tours ou Rouen.
Conclusion
L'investissement en LMNP non géré offre de nombreux avantages pour les investisseurs, tant sur le plan fiscal que financier. Toutefois, il convient de bien étudier les risques associés à ce type d'investissement avant de se lancer. N'hésitez pas à faire appel à un professionnel pour vous accompagner dans votre projet d'investissement en LMNP non géré.
Notre cabinet d'expertise comptable à Arpajon est disponible afin de vous accompagner dans cette démarche de placement.
