Depuis 2018, l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Cette nouvelle taxe vise les patrimoines immobiliers des contribuables dont la valeur nette excède 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année d'imposition. Bien que les règles d'exonération soient plus strictes, certains investisseurs dans l'immobilier locatif peuvent encore bénéficier d'exemptions sous certaines conditions. Découvrons les détails de cette disposition pour les loueurs en meublé.
Sommaire
Qu'est-ce que l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ?
L'IFI est un impôt annuel qui s'applique aux foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse le seuil de 1,3 million d'euros. Ce patrimoine comprend divers actifs tels que :
- Les immeubles bâtis (maisons, appartements, dépendances) mis en location ou non
- Les biens immobiliers en cours de construction
- Les terrains constructibles ou agricoles
- Les parts de sociétés immobilières (SCI, SCPI, etc.)
- Les places de parking
Le calcul de l'IFI tient compte de la valeur vénale réelle de ces biens au 1er janvier, déduction faite des dettes s'y rapportant (emprunts immobiliers, frais de rénovation, etc.). Un abattement de 30% s'applique sur la valeur de la résidence principale.
L'assujettissement à l'IFI pour les loueurs en meublé
En principe, les biens immobiliers affectés à la location meublée entrent dans le calcul du patrimoine imposable à l'IFI. Cependant, une exonération peut être accordée aux propriétaires qui remplissent certaines conditions spécifiques.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)
Malheureusement, les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) ne peuvent généralement pas prétendre à une exonération d'IFI. Leurs biens immobiliers loués meublés sont considérés comme faisant partie de leur patrimoine privé et sont donc soumis à l'impôt.
Néanmoins, il est possible de réduire le montant de l'IFI en déduisant certaines dettes liées à ces biens, telles que les emprunts contractés pour leur acquisition ou les frais de rénovation engagés.
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP)
Pour les loueurs en meublé professionnels (LMP), une exonération d'IFI peut être envisagée sous certaines conditions cumulatives définies par l'article 975 du Code Général des Impôts (CGI).
Condition 1 : Un caractère commercial avéré
Premièrement, l'activité de location meublée doit présenter un caractère commercial établi. Cela implique que :
- Les recettes annuelles tirées de cette activité par l'ensemble du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 euros.
- Les revenus nets issus de la location meublée doivent représenter plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal, hors pensions de retraite.
En pratique, cette condition est souvent difficile à remplir, car les LMP déduisent de nombreuses charges et amortissements de leurs revenus locatifs, réduisant ainsi leur bénéfice net imposable.
Condition 2 : Une activité exercée à titre principal
Deuxièmement, la location meublée doit constituer l'activité économique principale du contribuable. Cela signifie qu'elle doit représenter l'essentiel de ses activités professionnelles, même si elle ne génère pas la majeure partie de ses revenus.
Cette condition est particulièrement délicate à satisfaire pour les LMP qui exercent une activité salariée ou une autre profession à plein temps parallèlement. Dans ce cas, l'administration fiscale considère généralement que la location meublée n'est pas leur activité principale.
De même, un LMP qui loue des logements en résidence de services gérée risque de se voir refuser l'exonération, car il ne s'implique pas directement dans la gestion locative.
Optimiser son imposition à l'IFI en tant que loueur en meublé
Bien que les conditions d'exonération soient strictes, les loueurs en meublé disposent de plusieurs leviers pour réduire leur imposition à l'IFI.
Déduire les dettes liées aux biens immobiliers
Qu'ils soient LMNP ou LMP, les propriétaires bailleurs peuvent déduire de la valeur nette taxable de leur patrimoine immobilier les dettes suivantes :
- Les emprunts contractés pour l'acquisition des biens loués
- Les frais engagés pour des travaux d'amélioration, de construction ou de reconstruction
- La taxe foncière et les charges de copropriété
- Les dépenses d'entretien des logements loués
Cependant, il n'est pas possible de déduire la part d'impôt correspondant aux revenus locatifs perçus.
Bénéficier du plafonnement de l'IFI
Une mesure de plafonnement peut s'appliquer si le montant cumulé de l'IFI, de l'impôt sur le revenu et des autres prélèvements (contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, etc.) dépasse 75% des revenus imposables du foyer fiscal.
Dans ce cas, l'IFI sera réduit de manière à ce que le total des impôts acquittés n'excède pas ce plafond de 75%.
Imputer les dons à des organismes d'intérêt général
Les versements effectués au profit d'organismes d'intérêt général établis en France ou dans un État européen peuvent être déduits de l'assiette taxable à l'IFI à hauteur de 75%, dans la limite de 50 000 euros.
Cependant, il n'est pas possible de cumuler cette déduction avec celle de l'impôt sur le revenu pour le même don.
Faire appel à un expert-comptable
Compte tenu de la complexité des règles régissant l'IFI et les conditions d'exonération pour les loueurs en meublé, il est fortement recommandé de faire appel à un expert-comptable spécialisé. Ce professionnel pourra vous guider dans l'optimisation de votre situation fiscale et vous éviter tout litige avec l'administration.
Voici quelques exemples de situations où l'intervention d'un expert-comptable peut s'avérer bénéfique :
- Déterminer si votre activité de location meublée remplit les critères de caractère commercial et d'activité principale
- Calculer avec précision la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier en tenant compte de toutes les dettes déductibles
- Vérifier si vous pouvez bénéficier du plafonnement de l'IFI ou de la déduction des dons
- Vous conseiller sur les démarches à entreprendre pour bénéficier d'une exonération en cas d'éligibilité
- Effectuer une déclaration d'IFI conforme et sécurisée
En choisissant de faire appel à un expert-comptable, vous vous assurez d'optimiser votre situation fiscale tout en évitant les risques de redressement par l'administration.
Conclusion
L'exonération d'IFI pour les loueurs en meublé reste une possibilité, mais les conditions sont strictes, notamment pour les LMP. Cependant, même en cas d'assujettissement, diverses stratégies permettent de réduire le montant de cet impôt. Que vous soyez LMNP ou LMP, n'hésitez pas à solliciter l'aide d'un expert-comptable spécialisé pour sécuriser votre situation fiscale et optimiser votre imposition.rtise de pointe dans la gestion de la refacturation entre sociétés.
Notre cabinet d'expertise comptable à Arpajon est disponible afin de vous accompagner dans la gestion de vos comptes.
