La location meublée non professionnelle (LMNP) est un choix d'investissement immobilier populaire qui offre de nombreux avantages fiscaux. Cependant, lorsqu'il s'agit de propriété partagée ou d'indivision, la situation peut devenir complexe. Dans ce guide, nous allons explorer en profondeur le concept de LMNP en indivision, afin de vous aider à naviguer dans ce domaine avec confiance et succès.
Qu'est-ce que l'indivision ?
L'indivision est une forme de détention de biens immobiliers où plusieurs personnes possèdent une propriété ensemble. Cette situation peut survenir suite à une succession, un divorce ou un achat immobilier collectif. Les propriétaires peuvent détenir des parts égales ou inégales dans la propriété, en fonction de leur contribution financière à l'achat.
Ainsi, un bien en indivision est une propriété collective dans laquelle chaque propriétaire détient une quote-part en fonction de son apport financier.
LMNP et indivision : Deux concepts combinés
La location meublée non professionnelle (LMNP) est un statut fiscal qui permet aux propriétaires de louer des biens immobiliers meublés tout en bénéficiant d'avantages fiscaux. Cependant, lorsque ce modèle de location est appliqué à un bien en indivision, il est nécessaire de prendre en compte certaines spécificités.
Dans le cas d'un LMNP en indivision, chaque indivisaire est considéré comme un loueur meublé non professionnel à part entière. Il est donc nécessaire d'obtenir un numéro SIRET distinct pour l'indivision et de faire une déclaration d'activité spécifique.
Comment mettre en place une LMNP en indivision ?
Pour mettre en place une, il est nécessaire d'obtenir un numéro SIRET pour l'indivision. Cela peut être fait en remplissant le formulaire FCMB et en l'envoyant au Greffe du Tribunal de Commerce.
Ensuite, les revenus locatifs de la LMNP doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cela signifie que les revenus locatifs sont imposés à l'impôt sur le revenu (IR) et non à l'impôt sur les sociétés.
Régime fiscal de la LMNP en indivision
Le régime fiscal de la LMNP en indivision est celui des sociétés de personnes. Cela signifie que les revenus locatifs sont imposés à l'impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Cependant, une indivision ne peut pas opter pour le régime micro-BIC. Au lieu de cela, le régime qui s'applique est celui du réel simplifié. Ce régime est généralement plus avantageux sur le plan fiscal.
Gestion d'un bien en LMNP en indivision
La gestion d'un bien en LMNP en indivision nécessite une certaine organisation. En effet, les indivisaires doivent s'accorder sur la répartition des charges et des recettes de la location.
Par ailleurs, chaque indivisaire est responsable de sa part des charges et des recettes de la location. Si le bénéfice est imposé, le même processus de calcul s'applique : le résultat fiscal de l'indivision est imposé en fonction de la part de chaque associé dans l'indivision.
Avantages de la LMNP en indivision
La LMNP en indivision présente plusieurs avantages. Il permet notamment de mutualiser les efforts pour acquérir un bien immobilier plus coûteux. De plus, l'indivision offre un cadre juridique pour un achat réalisé dans le cadre d'une union non formalisée.
En outre, la LMNP en indivision permet de bénéficier de réductions d'impôts et d'amortissements, rendant cette option particulièrement attrayante sur le plan fiscal.
Inconvénients de la LMNP en indivision
Cependant, la LMNP en indivision présente également quelques inconvénients. Par exemple, il est impossible de procéder à des démembrements dans une indivision sans perdre le bénéfice de l'amortissement. De plus, l'indivision nécessite la formulation d'une convention d'indivision stricte mentionnant les droits et devoirs de chacun des indivisaires.
En outre, l'imposition sur une indivision ne peut se faire qu'au régime réel simplifié, excluant de fait le régime micro-BIC et l'abattement forfaitaire de 50 % qui y est rattaché.
Comment sortir d'une indivision ?
Il existe plusieurs options pour sortir d'une indivision. Vous pouvez vendre le bien et partager les gains entre les indivisaires, vendre votre part à un indivisaire ou à un tiers, ou organiser un partage des biens immobiliers si l'indivision possède plusieurs propriétés.
Cependant, si aucun accord à l'amiable n'est trouvé entre les indivisaires, un juge peut décider du partage. Cette procédure peut être longue et retarder la sortie de l'indivision.
Alternatives à l'indivision
Si vous souhaitez acheter et gérer votre location meublée à plusieurs, d'autres options s'offrent à vous. Vous pouvez notamment créer une entreprise commune, comme une SCI (Société Civile Immobilière) ou une SARL de famille.
En conclusion, la LMNP en indivision peut être une option intéressante pour ceux qui souhaitent investir dans l'immobilier à plusieurs. Cependant, il est important de bien comprendre les implications fiscales et juridiques de cette forme d'investissement avant de se lancer.
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