La location meublée non professionnelle (LMNP) est une forme d'investissement immobilier qui présente des avantages fiscaux significatifs. Cette stratégie d’investissement, connue sous le nom de défiscalisation LMNP, est une méthode efficace pour optimiser la fiscalité immobilière.
En tant que loueur en meublé non professionnel, vous pouvez réduire votre imposition et même atteindre un niveau d’imposition nul sur vos revenus locatifs grâce au statut LMNP. Ce régime fiscal permet notamment de déduire un grand nombre de charges et d’amortir le logement, ce qui fait du statut LMNP une stratégie de défiscalisation très appréciée par les investisseurs en immobilier locatif.
Le régime fiscal LMNP
Le régime fiscal LMNP est basé sur le principe de la déduction des charges et de l'amortissement du bien immobilier. En tant qu'investisseur LMNP, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC et le réel simplifié. Leur fonctionnement fiscal et leurs obligations déclaratives sont bien distincts.
Régime réel simplifié
Le régime réel du LMNP permet la déduction de la plupart des charges et des amortissements des loyers retirés de votre activité de location meublée. Vous pouvez déduire entre autres les factures de réparation et d’entretien du logement, les honoraires du comptable, les frais liés à la gestion de votre logement meublé, les abonnements divers (internet, électricité…), etc.
Régime micro-BIC
Les LMNP sont imposés au régime du micro-BIC par défaut lorsque les recettes annuelles de l’activité de location meublée sont inférieures à 77 700 €. L’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes annuelles de l’activité locative.
Les avantages de la défiscalisation en LMNP
Déduction des charges et amortissements
La déduction des charges et amortissements au régime réel fait du LMNP un outil de défiscalisation particulièrement attrayant pour l’investisseur en immobilier locatif. En effet, si vous louez en meublé, vous pouvez déduire un grand nombre de charges liées à votre investissement et amortir la valeur de votre bien immobilier.
Flexibilité inégalée
Outre ses avantages fiscaux, le LMNP ancien ou neuf offre une flexibilité inégalée en comparaison des autres dispositifs de défiscalisation immobilière. Vous pouvez investir dans tous types de logements meublés (en respectant les critères de décence obligatoires) et adapter précisément votre budget à vos besoins de rentabilité.
Les options de défiscalisation en LMNP neuf
Parmi les dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier neuf, on peut citer le Pinel et le Censi-Bouvard. Mais peut-on les cumuler avec le statut LMNP ?
Fin du Censi-Bouvard
La loi Censi-Bouvard était compatible avec la location meublée non professionnelle jusqu’à la fin de l’année 2022. Elle permettait d’obtenir des avantages fiscaux, notamment une réduction d’impôt de 11 % du prix de vente HT dans une limite de 300 000 €.
Défiscalisation en Pinel ou LMNP ?
Le Pinel est un autre dispositif de défiscalisation qui convient à l’investissement en immobilier neuf. Pour un même logement, il n’est pas possible de cumuler le dispositif Pinel et le statut LMNP pour faire de l'optimisation fiscale. Les avantages fiscaux du Pinel sont relatifs à la durée de détention du bien tandis que le LMNP offre plus de flexibilité.
Les pièges à éviter en LMNP
Acheter un bien surévalué
Un des dangers majeurs de l'investissement en LMNP est d'acheter un bien surévalué. Certains promoteurs vendent des biens meublés à des prix bien supérieurs à ceux du marché, en promettant des loyers garantis et un taux de rendement attractif.
Défaillance du gestionnaire
Le choix du gestionnaire de la structure est un point fondamental dans la réussite d’un investissement LMNP. Si le paiement des loyers est garanti par l’exploitant, il faut que celui-ci respecte ses engagements. La défaillance du gestionnaire est synonyme de galère financière pour le propriétaire.
Les bénéfices d'utiliser un expert-comptable
Il peut être très bénéfique de faire appel à un expert-comptable pour gérer votre investissement LMNP. Faire appel à un expert-comptable peut vous aider à optimiser votre fiscalité, à remplir correctement vos déclarations fiscales et à éviter les erreurs qui pourraient avoir des conséquences sur votre fiscalité immobilière.
Conclusion
La défiscalisation LMNP est une excellente option pour optimiser sa fiscalité immobilière. Cependant, il est essentiel de comprendre les différentes facettes de ce régime avant de se lancer dans un investissement. Un expert-comptable peut vous aider à naviguer dans les complexités de la fiscalité LMNP et à maximiser votre investissement.
Notre cabinet d'expertise comptable à Arpajon est disponible afin de vous accompagner dans cette démarche.
