Investir dans l’immobilier locatif représente un moyen intéressant de gagner des revenus complémentaires, se constituer une épargne ou préparer sa retraite. En effet, la rentabilité locative est accrue, grâce à la défiscalisation proposée dans plusieurs dispositifs d’accompagnement comme la loi Pinel, le Censi Bouvard ou le statut LMNP. Toutefois, entre l’amortissement du bien, les avantages fiscaux, le calcul des charges déductibles sur les loyers perçus et les différents détails des déclarations fiscales, la gestion locative peut devenir un vrai casse-tête pour les particuliers qui gèrent leur bien en nom propre. Il est alors plus approprié de s’adresser à un expert-comptable. Son intervention représente un gage d’efficacité dans l’application de la réduction d’impôt au niveau de la comptabilité, permettant au propriétaire de gagner en sérénité tout en bénéficiant d’une gestion comptable professionnelle. Voici donc quelques éléments essentiels à connaître pour savoir comment gérer la comptabilité de votre investissement immobilier.
Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif immobilier ?
La location représente un des investissements préférés des Français. Si le projet vous séduit, il est important d’y réfléchir mûrement avant de prendre une décision. Ainsi, le calcul de la rentabilité constitue un facteur de premier ordre pour choisir votre bien. Il constitue une opération de comptabilité préalable à tout investissement immobilier. Il faut suivre plusieurs étapes pour y arriver.
Calcul du prix de revient du bien immobilier
Le prix de revient ne se résume pas au prix d’achat ni au montant du crédit immobilier contracté pour acquérir le bien en question. Il faut aussi y adjoindre les frais d’intermédiation le cas échéant (rémunération de l’agence immobilière), les frais de notaire et le coût des travaux nécessaires pour la remise en état du logement.
Définition de la rentabilité brute
Il s’agit de l’ensemble du loyer annuel hors charges. Il suffit de multiplier le loyer mensuel par 12. Bien entendu, il ne faut pas prendre en compte les diverses charges pour ce calcul des revenus bruts. Cela implique un résultat plutôt sommaire, d’où la nécessité de faire d’autres calculs pour déterminer la rentabilité nette.
Calculer la rentabilité nette et nette-nette
Le calcul de la rentabilité nette prend en compte les différentes charges liées au bien en question. La méthode de calcul classique consiste en premier lieu à effectuer une soustraction : on déduit les charges non récupérables, les frais de gestion et la taxe foncière sur le loyer brut annuel. On va ensuite diviser le résultat par le prix de revient, puis le multiplier par 100. Ce qui permet d’obtenir le taux de rentabilité sous forme de pourcentage. Si vous avez un résultat égal ou supérieur à 2 %, vous pouvez vous lancer, car le projet d’investissement locatif tient la route.
Le calcul de la rentabilité nette-nette inclut également les impôts dans les charges. Le résultat est bien plus fiable et constitue un bon indicateur pour vous aider dans votre décision. Toutefois, le procédé peut s’avérer compliqué pour les particuliers. Il est généralement plus intéressant de s’adresser à un expert-comptable pour vous accompagner dans l’élaboration de votre projet. Par ailleurs, il faut prendre en compte les dispositifs de défiscalisation disponibles. Seul un spécialiste peut effectuer correctement les calculs préalables qui vous aideront à déterminer le bien le plus intéressant sur le long terme.
Investissement immobilier locatif : les dispositifs de défiscalisation
La fiscalité et la comptabilité de l’investissement immobilier dépendent des dispositifs de défiscalisation applicables. Le dispositif Pinel, la loi Censi Bouvard et le statut LMNP sont les plus intéressants pour les particuliers.
La loi Pinel
Ce dispositif encourage les contribuables à investir dans le neuf, notamment les nouvelles constructions situées dans les zones dites tendues, où la demande locative est forte. La loi Pinel offre de nombreux avantages :
- Une réduction d’impôts allant de 12 % à 21 % selon la durée de la mise en location ;
- Une réduction des frais de notaire ;
- La déduction de certaines charges sur les revenus fonciers : taxe foncière, intérêts d’emprunt et primes d’assurance, frais de gérance du bien immobilier et la rémunération du concierge.
En contrepartie, le propriétaire s’engage à louer le logement pendant au moins 6 ans. Il peut prolonger cette durée jusqu’à 9 ou 12 ans et bénéficiera respectivement d’une réduction d’impôt de 12 % (6 ans), 18 % (9 ans) ou 21 % (12 ans). Il faut également respecter un plafond pour les loyers durant cette période.
Le dispositif Censi Bouvard
Ce dispositif concerne les logements meublés faisant partie d’une résidence-service à caractère social, notamment les résidences d’étudiants, les foyers d’accueil, les résidences pour seniors ou pour personnes handicapées. Le premier avantage fiscal de cet investissement locatif est la réduction fiscale répartie sur 9 ans, et qui correspond à 11 % du montant hors taxe de l’achat immobilier. Ainsi, si le prix d’achat HT du bien s’élève à 100 000 €, la réduction sera de 11 000 €, soit 1 222 € par an. Par ailleurs, les particuliers qui optent pour ce projet d’investissement bénéficient de :
- La récupération de la TVA ;
- La possibilité de reporter la réduction d’impôt sur 6 ans si l’impôt est inférieur au montant de la réduction ;
- L’abattement de 50 % sur les revenus locatifs dans le cadre du régime micro BIC.
Il est possible de cumuler les avantages fiscaux de la loi Censi Bouvard et du statut LMNP.
Le statut LMNP
En tant que Loueur en Meublé Non Professionnel, un particulier loue un logement meublé pour une location saisonnière (étudiants, hommes d’affaires, touristes, etc.) ou en tant que résidence principale. Le dispositif LMNP permet de louer des studios ou appartements comme gîtes ou chambres d’hôtes sans les contraintes d’un statut professionnel. Pour en bénéficier, voici les critères à respecter :
- Aucun membre du foyer fiscal ne doit être inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ;
- Le loueur doit percevoir au maximum 23 000 € par an sur ses locations, et ces revenus doivent représenter moins de 50 % de son revenu global.
Le régime micro BIC permet par ailleurs de bénéficier de l’abattement de 50 % sur les revenus imposables, mais le loueur peut exercer l’option d’un régime fiscal réel.
Si vous louez en meublé un logement de résidence-service, vous pouvez bénéficier à la fois des déductions appliquées au statut LMNP et aux investisseurs éligibles au dispositif Censi-Bouvard. Vous pouvez donc profiter de l’abattement de 50 % sur vos revenus annuels, et de la réduction fiscale de 11 % étalée sur 9 ans.
De manière générale, le statut LMNP est fiscalement plus avantageux en raison des déductions applicables chaque année (de 50 % à 71 %). Toutefois, la loi Pinel et le dispositif Censi Bouvard sont mieux adaptés à certains profils d’investisseur. Pour faire le meilleur choix fiscal et comptable concernant votre investissement immobilier, il est fortement conseillé de s’adresser à un expert-comptable. Il peut décortiquer les détails de chaque dispositif de défiscalisation, et vous aider à prendre la meilleure décision selon votre situation et vos attentes.
Spécificités comptables et fiscales des investissements immobiliers
Les spécificités comptables d’un investissement immobilier résident surtout dans le calcul des charges déductibles et des réductions d’impôts applicables.
Cas d’une location nue
Si vous louez une propriété nue (cas des investissements sous la loi Pinel), le revenu locatif est soumis à l’impôt sur le revenu au même titre que les salaires, et peut être déclaré de deux manières différentes : le régime forfaitaire et le régime réel.
Le régime forfaitaire
Ce régime est valable pour tout propriétaire bailleur qui perçoit au maximum 15 000 € par an sur ses locations. Également appelé régime micro foncier, le régime forfaitaire fait bénéficier au propriétaire d’un abattement de 30 %. Il doit seulement déclarer la rentabilité brute de la location sur le formulaire 2042, et c’est l’administration fiscale qui se charge des calculs. Ce régime est intéressant si les charges sont inférieures à 30 %. Dans le cas contraire, mieux vaut opter pour le régime réel.
Le régime réel
Il concerne les loyers dont le montant dépasse 15 000 € par an, qui ont choisi ce régime. Le régime s’applique pour 3 ans au minimum, et consiste à déterminer la rentabilité nette de l’investissement en déduisant les charges suivantes :
- Frais de réparations et d’entretien pour maintenir le logement en bon état ;
- Les dépenses liées aux travaux d’amélioration du confort du logement ;
- Les charges de copropriété le cas échéant ;
- La taxe foncière ;
- Les primes d’assurance (risques locatifs, loyers impayés, etc.)
- Les frais de gestion et d’administration (concierge, gardes, etc.)
- Les intérêts d’emprunt.
La déclaration s’effectue à l’aide du formulaire 2044.
Cas d’une location meublée
Les revenus issus d’une location meublée peuvent aussi être déclarés sous un régime forfaitaire ou réel.
Le régime micro BIC
Les loyers d’un meublé sont considérés comme des bénéfices commerciaux et industriels (BIC). Dans le cadre du régime micro BIC, les déclarations sont effectuées sur le formulaire 2042 C. Les revenus imposables sont calculés après un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers annuels. Pour les logements de tourisme, l’abattement s’élève à 71 %. Cet abattement est censé couvrir les charges, il est donc impossible de déduire ces dernières de manière séparée. Le micro BIC est réservé aux locations meublées qui rapportent au maximum 32 900 € par an. Cela inclut donc les LMNP, dont les revenus locatifs sont plafonnés à 23 000 € par an. Toutefois, pour éviter un déficit foncier, c’est-à-dire des charges plus élevées par rapport à l’abattement appliqué, il est possible d’opter pour le régime de plein droit.
Le régime réel
Tout comme pour les locations vides ou nues, le régime réel ou de plein droit consiste à déduire les charges sur les revenus bruts annuels. Voici les charges déductibles :
- Les frais d’entretien et de réparation ;
- Les impôts locaux, incluant la taxe foncière et la taxe sur l’habitation pour la location saisonnière ;
- Les frais de gestion ;
- Les primes d’assurance ;
- Les intérêts d’emprunt.
Ce régime permet également de déduire l’amortissement des locaux, du mobilier et des travaux de reconstruction ou d’amélioration du logement. Dans le cadre du régime du réel simplifié, la déclaration s’effectue à l’aide du formulaire n° 2031.
Avec le calcul des charges et des amortissements, ainsi que les déductions applicables selon le dispositif de défiscalisation existant, il est difficile pour un particulier de mettre en place une comptabilité sans erreurs concernant un investissement immobilier. Cela devient plus compliqué si le loueur dispose d’autres investissements immobiliers comme la SCPI. De ce fait, il vaut mieux faire appel à un cabinet d’expert-comptable pour gagner en sérénité dans la gestion de vos biens immobiliers. Les exploitants et entreprises spécialisées dans la gestion immobilière gagnent également à collaborer avec un expert-comptable afin d’être parfaitement en règle vis-à-vis des réglementations en vigueur.
