Un loueur de meublé non professionnel (LMNP), peut choisir entre plusieurs régimes d'imposition. En fonction de ce choix, il pourra ou non enlever de ses recettes ses charges déductibles. Il est donc bienvenu de procéder à quelques calculs et de prendre des renseignements avant d'opter, pour l'un ou pour l'autre de ces choix. AFEX vous livre dans cet article, tout ce qu’il faut savoir sur l’amortissement LMNP.
Sommaire
- Quels sont les régimes d'imposition pour une LMNP ?
- Focus sur les charges déductibles du régime réel en LMNP
- Optimiser les charges déductibles
- Qui peut bénéficier de l’amortissement LMNP ?
- Comment déclarer un amortissement LMNP ?
- Les avantages et inconvénients pour le LMNP
- L’amortissement LMNP, pour quel logement ?
Quels sont les régimes d'imposition pour une LMNP ?
2 régimes d'imposition sont possibles pour une location meublée par un nom professionnel, en voici les caractéristiques principales.
Régime d'abattement forfaitaire en régime micro :
Ce régime s'applique sous condition de recettes de l'année n-1 (ou n-2) :
- 70 000€ maximum pour les locations de locaux meublés ;
- 170 000€ maximum pour les locations de chambres d'hôtes et meublés de tourisme classés.
Un abattement forfaitaire de 50 % (local meublé) et de 71% (chambres d'hôtes et meublés) est appliqué sur les sommes encaissées avant déclaration sur votre impôt sur le revenu.
Régime réel :
Ce régime permet de déduire des recettes, les charges réelles inhérentes au bien loué. Ces dépenses doivent bien entendu être engagées dans l'intérêt du bien meublé.
Toutes les dépenses devront être justifiées par une facture, et vous avez en plus l'obligation de la tenue d'une comptabilité. Les sommes perçues seront reportées sur votre déclaration d'impôt après déductions des charges déductibles.
Choix de Régime et impact sur la rentabilité
Le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel a d'importantes implications fiscales. Le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire (50% ou 71%), simple mais pouvant être moins avantageux si vos charges dépassent cet abattement. Le régime réel permet la déduction de toutes les charges réelles et l'amortissement, souvent plus bénéfique pour les propriétés à charges élevées ou de grande valeur, car il peut significativement réduire les impôts dus et améliorer la rentabilité à long terme de l'investissement.
Focus sur les charges déductibles du régime réel en LMNP
Les charges déductibles correspondent à toutes les dépenses engagées, en lien avec l'exploitation du bien.
Il faut pouvoir les justifier, donc pensez bien à garder tous les justificatifs de vos dépenses. Attention ces justificatifs doivent correspondre à une date ultérieure au début d'activité locative.
Les charges courantes déductibles sont principalement :
- les charges ou frais fixes tels que l'électricité, l'eau, le téléphone et internet
- la taxe foncière, la taxe d'habitation , la contribution foncière des entreprises (CFE)
- l'assurance du bien en tant que propriétaire non occupant
- l'assurance pour loyers impayés
- les dépenses d'entretien et de petites réparations (montant inférieur à 600€)
- les charges de copropriété (sauf les travaux)
- les frais de tenue de la comptabilité en partie (si vous adhérez à un CGA, les 2/3 des frais sont restitués en réduction d'impôts, le dernier tiers est considéré comme une charge déductible)
- les frais de notaire
- les honoraires d'agence immobilière
- les intérêts d'emprunts et les frais de dossiers
- les frais de publicité (annonces, inscription sur des sites de location, impression de flyers)
Certaines charges sont amortissables :
- les travaux de réparation
- les travaux d'amélioration (réfection d'une salle de bain par exemple)
- l'achat de mobilier (lit, canapé, cuisine équipée)
- l'achat du bien et les frais de notaire liés à cet achat
Les charges directement liées à la location
Parler des charges déductibles en LMNP implique d’aborder les charges directement liées à la location. Elles concernent la gestion courante du bien loué. Elles peuvent être déduites de la base d’imposition des revenus locatifs.
Ces charges comprennent :
- les frais d’annonce pour trouver des locataires
- les frais de gestion pour gérer les relations avec les locataires
- les charges de copropriété pour les parties communes
- les charges locatives pour les consommations de fluides et d’électricité
- les charges liées à l’entretien et à la réparation du logement
Les charges liées à l'amortissement
L'amortissement est une déduction fiscale en LMNP permettant de tenir compte de la dépréciation du bien immobilier et des meubles au fil du temps. En LMNP, l'investisseur peut donc amortir le bien immobilier ainsi que les meubles qui le composent.
Le bien immobilier peut être amorti sur une durée de 20 à 30 ans, tandis que les meubles peuvent l’être sur une durée de 5 à 10 ans. L'amortissement permet ainsi de déduire une partie du prix d'achat du bien et des meubles chaque année. C’est une charge comptable, qui doit être calculée selon des règles précises et qui ne peut être déduite que si elle est effectivement constatée.
Optimiser les charges déductibles
Pour optimiser les charges déductibles en LMNP, il est important de bien les connaître et de les déclarer correctement. Pour cela, il est conseillé de se faire accompagner par un expert-comptable ou un fiscaliste. Les professionnels AFEX se tiennent à vos côtés pour vous permettre une meilleure gestion de ces charges.
La déclaration fiscale en LMNP peut être complexe, en particulier pour le calcul de l'amortissement et la déduction des charges financières.
Il est également important de bien tenir compte de la durée d'amortissement des biens meubles et immeubles. En effet, une erreur de calcul peut entraîner une réduction trop importante de l'impôt.
Qui peut bénéficier de l’amortissement LMNP ?
L’amortissement LMNP est une démarche immobilière locative qui est valable pour les biens neufs comme anciens à condition qu’ils ne soient pas loués vides. Le statut de loueur meublé non professionnel est accessible à toutes les personnes physiques qui répondent aux critères suivants :
- un revenu locatif inférieur aux revenus du foyer fiscal au titre de l’impôt sur le revenu
- aucun membre du foyer fiscal n’exerce une activité de loueur meublé professionnel
Comment déclarer un amortissement LMNP ?
En choisissant le statut LMNP, il faudra également se pencher sur le choix d’un régime afin de pouvoir déclarer les revenus en lien avec les loyers perçus. Ces derniers étant alors déterminés comme étant des revenus associés à la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), 2 options sont alors possibles :
- Le micro-bic
- Le régime réel
Les avantages et inconvénients pour le LMNP
Se lancer dans l’aventure de l’amortissement LMNP présente nombre d’avantages mais quelques inconvénients restent à prendre en considération.
Pour les avantages, on relève :
- des bénéfices tout au long de la période de remboursement du bien
- la possibilité de récupérer la TVA lors de l'achat d’un bien neuf géré
- une faible imposition voire une exemption
- la possibilité de déléguer la gérance via un bail commercial et connaître les loyers perçus à l'avance pour une meilleure projection dans l’investissement
Pour ce qui est des inconvénients, nous pouvons citer :
- le risque de dégradations par les locataires
- des frais imprévus en cas de pannes, réparations, etc
- le risque d’impayés
- une comptabilisation des revenus BIC au titre de l’impôt sur le revenu qui peut faire passer à une tranche d'imposition supérieure
Comparaison avec d'autres Statuts
LMNP vs LMP
Le LMNP est souvent comparé au statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP). La principale différence réside dans les conditions d'éligibilité et les implications fiscales. Pour être classé comme LMP, le revenu locatif doit excéder 23 000 euros par an et représenter plus de la moitié du revenu total du foyer. Le LMP offre des avantages tels que la possibilité de déduire le déficit généré par la location sur le revenu global et une exonération de plus-value à long terme, ce qui n'est pas possible en LMNP.
LMNP vs Pinel
Le LMNP est souvent comparé à la loi Pinel, deux dispositifs d’investissement immobilier avec des implications fiscales distinctes. Le LMNP permet de louer un bien meublé avec des avantages comme l'amortissement du bien et des meubles, réduisant potentiellement la base imposable des revenus locatifs. En revanche, la loi Pinel cible l'investissement dans des logements neufs avec des engagements locatifs de longue durée et offre une réduction d'impôt sur le revenu, calculée sur le prix d'achat du logement. Toutefois, cette réduction est assortie de conditions strictes, incluant des plafonds de loyers et de ressources des locataires, ce qui n'est pas exigé en LMNP.
L’amortissement LMNP, pour quel logement ?
Si l’amortissement LMNP est très attractif et permet de générer du bénéfice chaque année, les conditions de location sont assez strictes et ne concernent que certaines catégories de logements.
On notera ainsi :
- Pour les résidences en location non gérées
- les résidences principales pour une location d’une année minimum
- les résidences secondaires pour une location d’une année minimum
- Pour les résidences en location gérées
- les résidences de tourisme
- les résidences étudiantes
- les EHPAD
- les résidences séniors
- les immeubles d’affaires
Faire le choix de louer un meublé en tant que non professionnel suppose de bien connaître ses droits et devoirs. Se faire accompagner par un expert-comptable peut s'avérer très utile, voire même nécessaire ! Notre cabinet d'expertise comptable situé en Essonne est en mesure de vous accompagner.
